齐力论文网:浅谈美国美国房地产经纪人的政治参与硕士毕业论文
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  11月,笔者参加了在旧金山举行的全美房地产经纪人协会年会,在前往旧金山之前,笔者访问了一个位于美国中南部的州——俄克拉荷马州的房地产经纪人协会(OAR),接待我的是Lisa Noon女士,她是OAR的CEO。我注意到她在向我介绍协会情况的时候反复提到一个词,当时并没听得很明白究竟是哪个词,但从她说的内容能够知道是一个关于经纪人政治参与的组织。而且,在整个介绍情况的过程中她几乎主要是在谈政治参与的问题。

  随后在参观OAR的宣传图片时,才明白她说的是RPAC这个词。后来登录OAR的网站(),发现网站的一个主要栏目(仅次于Member Tools即会员服务栏目)就是Government Affairs即政府事务栏目,在政府事务栏目里就有一个RPAC子项,原来RPAC是Realtors Political Action Committee的缩写,即经纪人政治行动委员会。进一步研究相关的网站,发现RPAC其实是全美房地产经纪人协会(NAR)的一个委员会。

  说起NAR,以前就知道它除了芝加哥的总部,还在美国首都华盛顿有一个办公室,这个办公室就设在离美国国会不远的地方,有100多名工作人员,主要任务就是在华盛顿游说。再看NAR的网站(www.realtors.org),其中的一个栏目叫做Political Advocacy,这比Government Affairs说得更明确,就是要进行政治支持,要为自己这个团体的政治主张进行辩护。

  在查找OAR的网站时,笔者还“误入”了另一个网站www.oar.org,碰巧的是,这个网站也是一个地方房地产经纪人协会的网站,这个地方是加利福尼亚州湾区的一个城市,名为Oakland,这个协会的网站上同样有类似的栏目,名为Local Government Relations即地方政府关系。

  就在本届NAR年会上,前总统夫人、前国务卿希拉里·克林顿被邀请在大会演讲,然后还在台上接受了NAR会长Gary Thomas的访谈。这同样是NAR的政治手笔,因为众所周知,希拉里有很大的可能在明年竞选美国总统。

  回头再来说RPAC,这个委员会向NAR会员募捐,有意思的是,它把会员的捐款称为investment即投资,并且明确告诉会员:给RPAC的“投资”是不能税前扣减的(这就与一般的慈善捐赠不同),同时也明确告诉会员,这种“投资”是自愿的,并且是用于政治目的的。

  当然,RPAC还会告诉会员,投向RPAC的钱用在了什么地方——用于成功通过新的经纪人关系法,取消了单方 经纪人和交易经纪人(不代表任何一方,仅协助 交易手续),这使得经纪人和消费者对相关法规更容易理解。

  用于成功通过立法免除住宅和商业房地产经纪人因为原始记录文件的问题而误算的面积。发起对银行的抗争,使银行不得从事房地产业务。

  通过立法允许电子签名。

  然后,RPAC告诉会员:你的投资帮助RPAC继续开展对损害行业的立法作斗争。

  NAR是自愿加入的,并不强迫所有持牌经纪人加入。事实上,全国有300多万持牌经纪人,但加入NAR的只有100万,这100万会员有专门的名称Realtor,这个名称是经过注册的,只有NAR会员才可以使用Realtor称号。成为Realtor就必须遵守NAR的职业道德准则,也就是说Realtor比一般的房地产经纪人需要更加自律。广州的房地产 协会采取的也是自愿加入的原则,协会也尝试通过为经纪人提供各种服务来吸引经纪人入会,但究竟什么东西才是经纪人真正需要的?这些东西协会又是否能够提供?这是两个根本性的问题。美国的NAR以及各级地方协会能够代表会员向立法部门和政府部门提出利益诉求,这正是经纪人所需

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要的,能够为经纪人带来核心利益的,而且也是单个的经纪人和经纪公司所无法做到的,这才使得NAR成为一个有吸引力的行业组织。

  长期以来,在我国,民众提出利益诉求特别是政治利益诉求是一件很微妙的事情。但事实上,只有让民众充分表达自己的诉求,并且通过协商和博弈实现可能实现的诉求,才能让社会平稳发展。党的十八届三中全会提出要改进社会治理方式,激发社会组织活力,在笔者看来,只有当社会组织能够代表其利益团体提出并实现其合法合理的利益诉求,才能说是具有
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