齐力论文网:探究对策公共租赁房定价机制:目前状况、不足及策略论文大纲
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  一、上海公共租赁房政策及租金定价现状

  (一)上海公共租赁房政策

  1.政策定位

  公共租赁房政策定位是其租金定价的前提,决定了租金定价的标准和方法。上海公共租赁房政策定位为:由政府出资或提供政策支持,根据基本居住要求限定套型面积,限定租金,面向中低收入群体出租的租赁型保障房。主要用于解决本市青年职工、引进人才和来沪务工人员及其他常住人口的阶段性居住困难问题。

  2.运营机构与运营模式

  发展公共租赁房既要对大量阶段性住房困难家庭进行审核,又涉及收购、建造、租金定价、轮候、出租、流转、物业管理等很多环节,任务繁重且要求专业,需要政府明确责任分工,组织专门的机构进行专业化运作。因此,上海明确了管理部门职责:市区联手,以区(县)为主。市政府主要负责全市公共租赁住房的政策制定、制度安排和统筹规划;区(县)政府组织开展当地公共租赁房的实施工作。市区两级政府组织扶持公共租赁房投资经营管理的专业机构(运营机构),负责公共租赁房建设投资、房源筹措、定向供应和租金定价等管理。2011年4月6日上海首批7家公共租赁房投资运营有限公司正式成立,它们分别属于卢湾、虹口、徐汇、长宁、杨浦、普陀6个中心城区。这意味着上海公共租赁房已基本形成政府主导,社会参与,并由专业运营机构采用市场机制运营的模式。

  3.准入机制

  公共租赁房准入条件的设置对其租金定价具有重大影响,它决定了制定的租金所面对人群、公共租赁房需求规模、政府财政的负担等多个方面。当前,我国各城市一般都从户籍、收入水平、住房条件、稳定工作等几个方面对公共租赁房申请进行严格限制,但上海不同于其他地方,上海公共租赁房准入条件宽松,没有设户籍限制,也没有设收入准入线,使得保障对象更加宽泛。

  4.市场导向定价模式

  上海公共租赁房定价是一种典型的市场导向定价模式,主要参考市场租金水平,综合考虑公共租赁房的成本,按照保本微利原则定价。2010年6月《上海发展公共租赁住房的实施意见(征求意见稿)》规定,公共租赁房的租金价格按略低于市场租金水平确定,由各运营机构综合考虑房型、面积、区位等因素自主确定,并报区(县)物价部门和房管部门备案后实施。在租赁合同期限内,运营机构不能单方面调整租金。

  (二)上海公共租赁房实际租金水平

  公共租赁房的实际租金水平体现了其租金定价政策的结果和效果。2012年1月6日,上海首批两个市筹公共租赁房项目:馨宁公寓和新江湾尚景园开始上市配租。馨宁公寓位于上海徐汇区华泾镇,建筑面积约17.3万平方米,配套设施较全。新江湾尚景园位于上海杨浦区新江湾城国权北路1450弄,总建筑面积约15万平方米。这两个项目打响了上海公共租赁房政策头炮,但其租金水平与周边普通商品房租金水平相比,没有优势,甚至偏高。如表1,馨宁公寓一居室的建筑面积约为40.24~42.43m2,月租金约为1694~1896元;二居室的建筑面积约为61.58~63.27平方米,月租金约为2533~2772元;三居室的建筑面积约为74.67~78.24平方米,月租金约为3033~3311元。而馨宁公寓所处的徐汇华泾板块,其二手房租金普遍不高,50~60平方米全装修一居室月租仅为1600~1700元,部分60~70平方米的两房全配房源,月租金仅约为2000元,可见比市场租金偏高;再看新江湾尚景园一居室建筑面积约为50平方米,月租金为1970元左右,两居室建筑面积67~72平方米,月租金约2540~2930元,三居室建筑面积约80~82平方米,月租金约2970~3240元,而新江湾尚景园周边小区的两居室约3100元/月,一居室约2000元/月,可见新江湾尚景园的租金也仅比市场租金低100~200元/月,这样的公共租赁房租金水平引起了很多市民抱怨定价过高,“略低于市场租金水平”原则也受到公众的质疑。截至2012年3月,上海公租房申请率仅39%,笔者2012年11月去各公租房申请受理点调查,受理点工作人员反映,每周去咨询和申请公租房的人寥寥无几,普遍嫌租金定价过高。

  二、上海公共租赁房定价存在的问题

  (一)租金定价标准模糊、操作性差

  租金标准制定模糊、操作性差,主要体现在四个方面:一是,租金标准参考的各因素权重不明确,虽然以市场租金水平为主要参照因素,但其参考的权重究竟多
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